LA GUIDA MUTUO CHE NON TROVERETE ALTROVE
Questa guida non è alternativa alle altre guide che potete trovare tranquillamente online su vari siti che si occupano di compravendite immobiliari o di intermediazione creditizia ma è pensato per integrare questi manuali già disponibili indicando ai lettori quei dettagli a cui prestare maggiore attenzione al fine di ottimizzare la valutazione e il confronto trai vari prodotti che vi possono essere proposti.
La mia intenzione è quindi quella di darvi alcune "dritte" che su questi manuali non troverete o troverete in modo "annacquato"
TASSO DI INTERESSE
Non fatevi trarre in inganno da ciò che trovate in bella evidenza ovvero lo spread perché questo dato è solo una delle componenti del tasso di interesse che andrete a pagare
È importante capire che il tasso annuale effettivo globale (TAEG) sul vostro mutuo si compone di TUTTE LE VOCI DI SPESA ovvero:
- Spread
- Euribor o eurirs
- Spese di istruttoria pratica
- Spese di perizia
- Spese per la stipula (notaio escluso)
- Eventuale retribuzione che la banca riconosce agli intermediari finanziari
- Incasso rata
- Spese annuali di gestione pratica
- Polizza obbligatoria scoppio incendio sulla casa (obbligatoria per legge)
- Polizze accessorie (non obbligatorie per legge)
Dal calcolo sono escluse le tasse sul mutuo (imposta sostitutiva allo 0.25 o al 2% a seconda dei casi) e i costi di consulenza pagati ad eventuali agenti in attività finanziaria o società di mediazione creditizia.
Solo questi due soggetti, oltre alle reti vendita dirette delle singole banche che però non vi chiedono oneri di mediazione, possono legalmente assistervi nella ricerca e presentazione pratica di richiesta mutuo i commercialisti, i geometri, gli agenti immobiliari o altri non sono soggetti legalmente riconosciuti vi invito quindi a riflettere bene prima di affidarvi a loro e soprattutto prima di pagarli.
A questo link https://www.organismo-am.it/ricerca-generica potete verificare se l'agente in attività finanziaria o la società di mediazione sono esistenti e regolarmente autorizzate ad esercitare la professione.
Aggiungo che purtroppo questo albo, come altri, non esegue molti controlli e quindi l'iscrizione all'albo non è garanzia di qualità ma è meglio di niente.
Va detto, per correttezza, che la legge italiana ritiene un abuso di professione quando l'attività è organizzata e continuativa ovvero se uno come chi scrive accompagna un amico in banca o da un intermediario 2-3 volte all'anno non va contro alcuna legge e non necessita di iscrizione all'albo così come anche per un commercialista che fa la stessa cosa nella medesima misura.
Quindi riassumendo il tasso di interesse non è solo lo spread e non è solo spread + euribor o eurirs!!!
Spread: per valutarlo basta fare una semplice valutazione numerica perché rimane fisso per tutta la durata del mutuo
Euribor: varia a seconda che sia a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi quindi bisogna fare attenzione anche perché la forbice tra minimi e massimi storici varia molto a seconda che si tratti di 1, 3 o 6 mesi. Indicativamente meglio l'euribor a 1 mese che mediamente è sempre più basso degli altri e ha una forbice tra minimi e massimi storici più piccola ovvero la rata viene toccata meno dall'oscillazione dei tassi di interesse
Eurirs: è il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso e varia a seconda della durata del mutuo. Fate attenzione perché non è detto che a durata più lunga equivalga un eurirs più alto
Spese di istruttoria: possono variare anche molto da banca a banca, possono essere fisse a prescindere dall'importo del mutuo richiesto oppure possono essere espresse in % sull'importo erogato con o senza importo minimo e massimo. Se ci si rivolge ad un intermediario (agente o società di mediazione) queste spese possono essere variabili e rappresentare un modo per nascondere i costi di intermediazione (ad esempio l'intermediario può farvi uno sconto sulla sua parcella caricandovi la stessa cifra o anche più sulle spese di istruttoria). Bisogna quindi prestare molta attenzione a questo dato!
Spese di perizia: possono essere pari a zero o più spesso oscillare tra 250 e 350 euro incidendo allla fine molto poco sul tasso di interesse finale
Spese di stipula: sono presenti raramente come voce di spesa e rappresentano circa 150 euro quando presenti
Spese di intermediazione: sono la retribuzione che la banca riconosce all'intermediario e che sono a vostro carico entrando di fatto tra le voci di spesa. Queste fino a qualche anno fa erano molto alte mentre oggi solitamente non vanno oltre 1,5% dell'erogato ma comunque sono un dato da valutare soprattutto se l'intermediario vi chiede dei costi di consulenza/mediazione
Incasso rata: è il costo che ogni mese la banca vi fa pagare su ogni operazione di incasso della rata. Attenzione perché possono variare da zero (casi rari) sino a 10/15 euro anche se solitamente sono 1-1.5 euro per ogni rata. Solitamente non vengono adeguatamente dichiarate quindi sono da chiedere!!!
Spese annuali di gestione pratica: a volte sono bassissime altre volte meno variando tra zero a 80/100 euro e anche queste raramente vengono adeguatamente menzionate nella presentazione del mutuo ai richiedenti
Polizza incendio e scoppio: è obbligatoria per legge ma non deve essere per forza quella suggerita dalla banca anzi per legge la banca dovrebbe proporre altri due preventivi di polizza oltre al proprio ma di fatto questo non avviene mai. Attenzione però perché come vedremo più avanti forzare la mano sulle polizze può essere controproducente
Polizze accessorie: non sono obbligatorie per legge ma sono consigliate e consigliabili perché mettono al sicuro il nostro investimento e i nostri eredi naturali da eventuali incidenti di percorso. Anche qui forzare la mano può essere controindicato. La spesa di queste polizze può variare moltissimo e rappresenta il capitolo di spesa più rilevante e determinante ai fini del tasso di interesse reale quindi valutate bene costi e coperture che devono essere adeguate a voi: né troppo né troppo poco. Costi? Possono rappresentare anche oltre il 10% dell'erogato del mutuo quindi massima attenzione!!!
TASSO FISSO O VARIABILE?
Dipende dalla fase storica e dal richiedente; è una scelta economica ma anche emotiva quindi non si può dare una risposta seria senza conoscere nel dettaglio il richiedente
MEDIATORE SI' O NO?
Se è un bravo consulente assolutamente sì perché con quello che vi farà risparmiare si ripagherà la sua parcella e avanzeranno molti euro anche per il vostro risparmio. Oltre a questo saprà assistervi dalla A alla Z e saprà consigliarvi anche variazioni future (surroga). Attenzione però molti consulenti non sanno nulla o quasi nulla di assicurazione e vedono le polizze come elementi di guadagno quindi massima attenzione
I costi di un mediatore si aggirano attorno al 2% attenzione a chi vi offre servizi gratuiti e a chi vi chiede cifre esagerate (3/4%)
Il mio consiglio è quello di sentire almeno 2 o 3 intermediari e, anche pagando la consulenza iniziale ma senza firmare alcun incarico, farsi fare dei preventivi di mutui ottenibili. Meglio sarebbe richiedere che il mandato che poi firmerete sia vincolato al rispetto di quel preventivo eccezion fatta per le parti indipendenti dall'intermediario.
POLIZZE
Vanno valutate a seconda della situazione del richiedente tenuto conto che le polizze CPI hanno durata massima di 10 anni (non tutta la durata del mutuo) e spesso questo non viene dichiarato ma costano tantissimo (anche il 10% dell'erogato)
Le banche solitamente propongono il premio unico anticipato ovvero per una polizza di durata 10, 20 o 30 anni chiedono il pagamento dell'intero premio tutto insieme e in anticipo il che vi toglie tanti euro per le spese di acquisto della casa. Ci sono banche che propongono polizze con rata mensile o annuale che sono da preferire ma attenzione che il premio sia davvero rateizzato e non diluito nel mutuo e fatto passare per rateizzato un premio unico anticipato!!!
Forzare la mano sulle polizze però non conviene a meno che tutti i nostri parametri non siano perfetti perché se rifiutiamo le polizze della banca la nostra pratica solitamente segue iter diversi ovvero più lunghi e più difficili quindi aumenta il rischio di bocciatura della pratica.
Quindi bisogna saper valutare quando è conveniente fare pressioni per avere polizze migliori di quelle della banca
SURROGA DEL MUTUO
Attenzione!!! Potete farla anche 100 volte in teoria ma in pratica avete 1 massimo due possibilità perché le banche non vedono di buon occhio i mutui già surrogati quindi giocatevi bene questi 2 jolly…
RESTITUZIONE ANTICIPATA DEL CAPITALE
Per legge potete, in qualsiasi momento, restituire in parte o in toto il capitale residuo senza penali. Questo vuol dire che se andate in banca e portate 10 mila euro questi verranno detratti dal capitale residuo non dalla quota interessi. Mi raccomando attenzione perché anche recentemente ho visto banche fare calcoli illegali ovvero presupponendo che i 10 mila euro fossero un mero anticipo delle rate (composte da quota capitale e quota interessi) e non una restituzione volontaria di una parte del capitale. La differenza sta in quanto si abbassa la rata del mutuo che, ovviamente, si abbassa di più se togliamo capitale residuo da restituire. Quindi occhi sempre aperti e vigili!!!
TASSI OLTRE SOGLIA USURA
Se il vostro mutuo va oltre soglia usura per legge potete chiedere la restituzione di tutti gli interessi pagati e siete obbligati solo alla restituzione del capitale residuo senza pagare alcun interesse quindi anche in questo caso massima attenzione!!!
Simone Togneri
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